根据统计数据显示，今年的7月份，房企业内融资计划额度，包括境内融资和境外融资，有望突破2000亿元。第2季度，大量房企大额度融资减少，对于融资渠道较少的房企来说，是有一定压力的。一般来说，境外融资对于房企来说并不是最主要的资金来源，但是却是在港上市房企的重要融资渠道，而面对即将到期的境外债务，借新还旧，也是不得不采取的一种方式。
过去几年房企扩张速度比较快，借了不少规模较大的外债，由于受到借款和还款周期的影响，今年房企的资金兑付压力都比较大。拥有外债数额比较高的公司，如中国恒大，碧桂园控股，中国海外发展等公司。
大型房企由于信用等级较高融资成本较低，日益主导土地并购市场，而对于中型房企来说，由于使用了较高杠杆，信用评级比较低，融资相对比较困难，成本也比较高，因此容易陷入资金紧张的局面。未来两极分化可能会进一步加剧。
目前国家宏观政策对于房产融资进行了比较高的关注，为了保持房地产市场的健康平稳发展和国家金融安全，预计房产境外融资，会进一步进行规范和治理。
政策超预期变动，超额利差计算方式由于样本采集问题可能与市场真实情况存在偏差
7月12日国家发改委下发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求，其中要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，对房企发行海外债进行了更严格的限制，市场对房企融资的担忧度也随之上升。那么政策影响到底有多大？未来房企的海外融资又将如何变化？我们可以结合政策的边际变化以及近期海外债的实际融资情况来分析。
17年后房企发行海外债政策收紧
期限、用途先后受限
我国境内地产企业最早在93年就开始发行海外债，不过由于前期企业发行外债一直实行额度审批制，海外债的体量非常少，直至2015年发改委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，对于期限在1年以上的海外债，将额度审批制改委备案登记制，并简化备案登记的流程与材料，房企的海外债发行难度大大下降，规模才开始放量，成为房企重要的融资补充手段。
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随后的16年，央行、外管局都先后下发配套文件支持优化中资企业境外融资。16年4月央行下发《中国人民银行关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知》，表示在宏观审慎规则下，企业和金融机构均可按规定自主开展本外币跨境融资。16年6月外管局下发汇发【2016】16号，境内企业外债资金均可按照意愿结汇方式办理结汇。
不过17年年初房价增速过快，一二三线住宅价格同比增速均突破08年以来的峰值，为了防止房地产市场过热，国家开始对房企的各类融资方式进行调控，其中也包括海外债，调控首先从强调发行的规范性入手。17年1月，人民银行下发银发【2017】9号文，对企业和银行的跨境融资条件进一步放松，但城投融资平台以及房地产企业并不在其列。17年6月，发改委发布企业境外发行债券风险提示，点名包括房地产企业在内的5家主体发行外债未履行事前备案登记，要求严格履行备案制度。由于2015年下发的2044号文，要求履行备案制度的是期限超过1年的外债，为了方便境外融资，17年6月以后越来越多房企发行期限在1年以内的海外债。
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在强化企业发行海外债的规范性之后，政策还进一步转向限制海外债的发行用途。18年4月外管局新闻发言人王春英更是明确提出，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。同年5月，发改委和财政部下发发改外资【2018】706号文，在随后召开的发布会上表示未来将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
进入19年，国家对地产的调控仍未放松，对于房企发行海外债的态度仍然较谨慎。6月、7月发改委分别针对地方国有企业、房地产企业下发发改办外资【2019】666号文、【2019】778号文，限制融资平台、房企发行的外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债。虽然前期政策并未对这两类主体海外债的发行用途有如此明确要求，但是17年以后房地产的海外融资一直受限，备案制度愈加规范，且不鼓励房企发行外债，本次778号文只是对前期政策的进一步延续。
政策收紧后净融资量未受显著影响
但融资结构已逐步调整
从上文对房地产行业发行外债的政策梳理可知，15、16年房企发行海外债的政策环境放松，17年年中至今则逐步收紧，海外债的实际发行情况是否也相应变化呢？
目前境内房企多通过香港、新加坡交易所发行外资债，发行、结算货币包括美元、人民币、港币、欧元、新加坡元、瑞士法郎，其中中资美元债的规模最大，截至2019年7月中旬已经累计发行了2842亿美元，占整体中资海外债规模的90%以上，足够具有代表性，因此在下文分析中，我们将主要探讨中资美元债的发行概况。
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从中资美元债的净发行量走势看，其受政策的影响似乎较小。15、16年政策宽松期的净发行量未见增加，17年以后的规模反而提了一个量级，净发行量持续走高，年度净融资量基本在300亿美元之上。
对于海外债发行量的“逆政策”表现，其实也并不意外。我们可以结合地产整体的融资情况考虑，尽管17年以后中资美元债的发行量有明显提升，但是对于地产企业的总融资量而言，规模仍然十分有限。17年以后房地产开发资金来源的年度累计值均超过了15万亿，这就决定了规模仅为300亿美元的中资美元债只能对行业融资起到补充而非支撑作用。15、16年房地产行业的开发资金来源迅速增长，对海外债的需求减少，直至17年，随着去杠杆政策的逐步落实，地产融资受限，对海外债的需求增加，进而推高发行量。
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虽然中资美元债的发行量与政策监管有所背离，但其微观上的发行结构仍然受到了政策影响。首先，中资美元债的发行期限持续缩短。在13年及以前，债项的发行期限超过6年，但14年以后，发行期限持续缩短，18年甚至已经降至3年以下。同时在17年以后备案登记制度愈加规范，为了简化发行程序并提高发行成功率，1年期以下的占比迅速提高，当年比重超过10%。
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其次，票面利率提高，市场对中资美元债要求的风险溢价提高。2016年及以前，中资美元债的息票均在下降，从11年的接近10%下降至6.5%，不过17年以后开始上行，19年已经提高至8.81%。虽然这其中也有受美国国债收益率进入上行周期的影响，但是我们将中资美元债的息票减去对应期限的美国国债收益率来看，实际上中资美元债的信用利差在17年后向上反弹，企业的融资成本也在增加。
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最后，在募集资金用途上也逐渐受到约束。自17年以后，地产企业发行的中资美元债的收入用途越来越多地用于再融资，在资金的收入用途中包含再融资目的的占比从16年的不到50%已经提高至19年的接近90%，中资美元债的发行用途从17年就开始受限。
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结合中资美元债的发行规模以及发行结构来看，17年以后一系列的收紧政策已经对其产生影响，虽然在量上还未得到显著体现，但是债项的期限、风险溢价、用途都相应调整，一直处于逐步收紧趋势之中。
未来海外债难再补充房企融资
但实际冲击也有限
根据最新的发改办外资【2019】778号文要求，未来房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外债的走势又将如何呢？
其中只能用于置换债务的要求影响较小。17年以后海外债的资金用途中已经有接近90%的比例用于再融资，仅小部分用于其他用途。同时未来几年到期量增加，21年的到期量达到近几年的峰值，即使不出台文件，受到期量增加影响，未来两年也应有更多债项用于借新还旧。
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不过未来海外债的借新还旧仅针对境外债务，这确实会对房企补充境内融资造成影响，行业的资质继续分化。虽然目前海外债的发行用于再融资的比例较高，但由于前期并未明确海外债的借新还旧是针对境内还是境外债务，可能存在借外债以偿还内债的情况，因此近两年的净融资量仍然维持在300亿美元的水平，优于境内房企债的发行情况。
对于大部分房企而言，海外融资并不陌生，对于前期已经发行过且有存续债的主体而言，海外债仍然可以继续存续，同时政策未对新发债的期限予以限制，企业仍然可以通过延长发行期限来弥补发行量上的不足。但是前期行业内仍有部分中小企业未发行过海外债，新规出台以后已经不能再通过海外市场举借外债。
进一步结合房企的融资结构来看，海外债融资政策收紧的整体影响较小。近几年年均300亿美元的净融资补充并不是重要的融资渠道，销售回款、银行信贷才是更主流的方式。政策将加快行业的内部分化，当前有较大存续海外债规模的企业受政策影响有限，其与中小房企相比有更大优势。
信用品一周回顾
长短端发行利率下行，净融资有所恢复
19年7月15日-7月19日，信用债市场回顾如下：
（1）主体评级调整、取消发行和违约兑付梳理
上周有4家主体评级被调低，精功集团近年来利润水平有所下滑，其资产被司法冻结和查封，公司未按时披露定期报告，短期债务能力出现很大问题，其评级在一周内从AA+被下调两次至C。大富配天因涉及与信达资管的相关债务重组，且最终重组方案仍存在不确定性，主体评级被下调至C。盐湖股份近两年严重亏损，安全事故频发，公司债务压力较大。安徽省外经建设(集团)有限公司未按时兑付“16皖经02”回售资金，构成实质性违约，主体评级被降至C。
上周有7只债券发生违约，其中安徽省外经建设(集团)有限公司与精功集团有限公司首次违约。“18精功SCPOO3”、“18民生投资SCP007”未按期偿付本息，“16皖经02”未按期偿付利息及回售本金，“18北讯04” 、“17康得新MTN002”、“17胜通MTN001”未按期偿付利息，“15中城建MTN001”发行人中国城市建设控股集团有限公司因控股股权纠纷，公司融资渠道受限，导致资金链十分紧张，未能按期足额付息，构成实质性违约。
上周9只共计60.7亿元债券选择取消或推迟发行。取消推迟发行的债券均为国有企业债券，发行期限以3-5年为主，主体评级AA及以下占多数，企业资质一般，加之市场波动及信用事件再起，难度增加，故取消发行。
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（2）长短端发行利率下行，净融资有所恢复
上周信用债共发行2142.1亿元，净融资量为597.82亿元。发行量增加约560亿元，总偿还量小幅增加约200亿元，净融资规模回升至过去一年平均水平以上。
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分行业来看，上周主要行业发行规模均有不同程度回升，公用事业发行规模回升最多，增加约300亿元，建筑装饰、交通运输增加约100亿元，房地产、钢铁、有色金属增加40-70亿元，采掘业基本维持上周水平。
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长短端发行利率小幅下行。上周为对冲缴税等因素影响，央行重启逆回购并加大投放，全口径净投放6600亿元，长短端发行利率小幅下行。具体来看，短融AAA、AA+、AA/AA-品种分别较前期变动-15、-19、48bp至2.90%、4.07%、5.52%，中票AAA、AA+、AA/AA-变动-13、-33、26bp至4.10%、5.29%、5.85%。
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（3）收益率小幅上行，信用利差小幅收窄
二级收益率小幅上行。上周收益率有所分化，受到利率上行和违约风险再起的影响，3Y品种收益率跟随利率小幅上行，但5Y品种收益率小幅下行。具体看企业债3Y品种变动2至5bp，5Y变动-5至-3bp，中票3Y变动1至6bp，5Y变动-6至1bp。
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上周尽管央行全口径净投放6600亿，但受到缴税、政府债发行、前期净回笼等因素影响，资金面偏紧，隔夜回购利率R001和DR001上升至2.94%和2.83%。DR007上升34bp，中票收益率上升5bp，中票AAA1Y与DR007的差值缩小至30-50bp。
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城投债收益率小幅上行。上周有所收紧的资金面带动城投债收益率小幅上行，具体看，AAA品种的3Y、5Y、7Y分别变动3、1、-1bp至3.71%、4.0%、4.2%，AA品种的3Y、5Y、7Y分别变动2、0、-1p至4.08%、4.47%、4.89%。
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信用债利差小幅收窄。受利率上行影响，中票信用利差小幅收窄，城投信用利差基本维持原有水平。具体看，中票AAAAA+AA分别变动-3、-4、-5bp至53、86、139bp，城投债AAAAA+AA分别变动1、1、0bp至62、72、108bp。
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在27个行业中，AAA、AA+、AA中分别有9、11、6个行业出现收窄，产业债整体表现弱于城投债。
纺织服装、非银金融、建筑材料、交通运输、商业贸易、食品饮料、有色金属的超额利差均全面走阔。
不过电子、钢铁、公用事业、汽车、通信、综合行业的超额利差则以收窄为主，走势更佳。
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上周二级市场交易量为3211.12亿元，较前一周下降约600亿元，除企业债成交量小幅上升44亿外，公司债、中票、短融成交量分别下降43亿、335亿、227亿元。整体成交额低于过去一年均值。
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房企不缺钱了？融资利率最低2.2%，比银行大额存款还低！
今天（6月4日）凌晨时分，知名财经媒体报道称：房企纷纷下调融资利率，最低达1.9%！
根据上述媒体（21世纪经济报道）发布的报道显示：随着今年（2020年）流动性的逐步宽松，债券市场“开闸放水”使大量资金流进了房地产行业，万科、阳光城、华夏幸福等多家房地产企业纷纷下调融资利率，其中“万科”拟将利率下调至1.9%！
据“万科”发布的公告显示：拟将发行于2017年7月、融资规模30亿元的“17万科01”的票面利率下调至1.9%（原利率为4.5%），下调时间预计在该债券存续期后2年（5年期）！
值得一提的是，若“万科”这一次能成功调降利率，将会成为今年首个把存量债券利率下调至2%以内的房企！
在此之前，“华夏幸福”曾先后2次下调融资利率：先是将融资规模24.75亿元的“18华夏01”的利率下调至5%（原利率为6.8%），后又将融资规模20亿元的“18华夏03”的利率下调至4.4%（原利率为7.15%）！
对此，房地产行业内专业人士认为：“万科”等多家房企下调融资利率的背后，是房地产融资政策宽松、房企境内债券融资持续井喷！
上述业内人士分析表示：根据最新的房地产统计数据显示，截止到上月底（5月），房企融资共计约3076亿元，其中4月份单月融资更是高达近千亿元（971亿元），不仅远高于去年同期，还创下近年来新高！
据了解，目前融资已发行“2字头”利率的房企有很多家，比如：“金地”合计融资规模60亿元的利率最低为2.6%、“招商蛇口”融资规模10亿元的利率为2.2%、“华润置地”融资规模8亿元的利率为2.65%！
尤其值得注意的是，房企“2字头”的融资利率，已经开始低于银行大额存款的利率了，以“宇宙第一大行”为例，20万元和30万元整取整存2年时的年利率分别是2.88%、3.04%！
那么，问题来了：房企是不是已经不缺钱了？
业内人士认为：虽然房企今年“受益”于疫情，融资环境有所改善，但并不是所有房企都能从“开闸放水”中受益，还有很多房企发行了高息债券；
比如：“明发集团”计划发行融资规模1.76亿美元债券，利率高达22%，而在此之前，已发行了一笔美元债券，融资规模2.2亿美元、利率为15%；
“当代置业”已发行融资规模3.5亿美元的优先票据（共2笔），利率为11.8%-11.95%；
“华南城”也已发行融资规模4.25亿美元的优先票据，利率为10.875%-11.5%！
对此，上述专家分析表示：像“万科”、“金地”这种既不缺钱，也不愁借不到钱的大型房企，趁着现在资金面非常宽松，下调融资利率并不值得奇怪，不过只为降低融资成本，或将引发投资者“退票”！
该专家还表示：“万科”作为“中国地产三强”，具有房地产行业的标杆导向性，一旦此次下调融资利率成功，势必会对其他房企（尤其是优质房企）融资（尤其是相似债券）产生影响，从而引发房企“调降潮”！
本文由“我家住楼房”原创（作者：刀柄老爹），欢迎关注，带你一起长知识！
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