很高兴接到平台邀请来回答你的问题，本人在苏州生活了十几年，关于苏州的房地产，小编还是有资格说道说道的。
2012年小编在苏州工业园区买了一套面积98平米的小三房，总价94.6万元。在2012年的时候，园区的房价不算太高，湖西的房价大约在两万多左右，而湖东的房价在一万五左右，小编的房子买的相对偏一些--湖东（相对于未开发前），那时候均价也达到了9800元每平米。小编依稀地记得当时房地产市场不好，开发商为了促销房子，每到周末都会推出特价房，像小编的小区特价房才9000元，有的大户为了促销甚至总价减少10万元，现在来看，当时的价格是绝对的白菜价。
苏州工业园区的房地产转折期是发生在2015年初，开发商海亮地产在园区湖东拿地，楼面价直达16000元左右，当时周边的房子像中海这样的开发商房子精装修才卖到13000元，瞬间朋友圈沸腾了，所有的园区开发商开始捂盘不售，谋求涨价。
一段精彩绝伦的历史，往往会让人们燃起新希望，是值得被人们一直谈论或是铭记的。苏州唐宁府(海亮地产开发的房子）是一个英雄时代的开启，从此园区的房子一路直上，到今天为止园区的房子均价已达到38000元左右，最贵的房子像万科玲珑湾都卖到每平米10万元。
今天园区的房价已经很高了，苏州政府在2019年连续两次出台政策打压，特别是对工业园区要求更甚。新房三年才可销售，二手房要满五年才可销售，对学区延长了时间要9年。很多关注苏州园区房价的朋友很多都非常的焦虑和迷茫，看到房贷政策的调整，就会想到房价上涨；谈到自贸区建设，就会联想园区飞速发展。在小编来看，目前园区的房价需要时间的消化，短时间内苏州园区的房价是不会上涨了，它会一直横盘或者微微下跌。
为什么这么说呢/主要有一下几点原因。
- 过去20年国家出台的令人兴奋的千年大计不少，苏州和新加坡政府合作搞的苏州工业园区成功了，房价是最好的体现。园区想要在上一个台阶是很难的，还有更长的路要走。
- 我们知道一个城市里面针对房地产的政策具有临时性和短期性，那么在政策的干预下，市场上不论是房价，交易量还是土地，很多信号都是扭曲的，那么以这些扭曲的信号去判断房地产走势显然是不合理的。
- 我们不要过高的估计自贸区的意义对未来房价的影响，2019年上半年园区房价已经领涨全国，已经充分的展现了利好消息了，这一年是园区开发建设的25周年，这一年是苏州祈求建设机场的一年，这一年也是苏州要申请自贸区建设的一年。
- 房地产从金融学上来讲是一个长期资产，虽然会受到短期价格波动的影响，短期政策的刺激，但长远来看真正影响房地产走势的是经济，人口，土地还有货币。
小编在最后想引用香港大佬的那句话，买房最重要的是地段，地段还是地段。短期园区的房价已经利好兑现了，房价短期不会大涨，如果你有钱，随时都可以买，园区的房子什么时候下手都不晚，园区你值得拥有。
此次苏州自贸区划片，涵盖了园区湖西、湖东、独墅湖科教区、阳澄湖半岛旅游度假区、甚至还包括了胜浦。但是！但是！自贸区范围仅包括上述片区的商贸及产业用地，不包括住宅小区！！简单来说，园区的所有70年住宅，都自动划出自贸区！！
接第二点，所有鼓吹自贸区住宅房价要上涨的，全是骗子！住宅都不属于自贸区，何来自贸区住宅房价的概念？
自贸区和住宅没有关系，那么和什么有关系？和办公楼，和酒店式公寓有关系。苏州办公楼长期低迷的价格，高企的空置率随着自贸区的到来有望得到改善，而酒店式公寓总价低，可用来作为公司有效注册地的优势，未来将是小型企业及服务类企业良好的资产标的。但有没有投资价值？毫无疑问，住宅仍是第一选择。
自贸区周边的房价如何变化？对于全国其他地区来说，肯定有一轮基于自贸区概念的涨价。但是苏州未必。一是前半年自贸区的风声过大，利好已经出尽，二是苏州整个园区目前有史上最严格的限购限售限贷和学区房政策，高位站岗的概率不小。
横向比较，上海浦东作为国内第一个自贸区，在挂牌之后的一年内，大量的资金人口涌入自贸区。在2013年9月和2016年7月三年时间里，新房均价分别为36149元/m2和63346元/m2，上涨幅度达到75.2%，而上海同期涨幅为72.6%，二者基本持平，在房价和涨幅上浦东并没有体现出“优越性”。上海尚且如此，苏州又以何堪？苏州房价再次暴涨，不亚于天方夜谭。
站在今天自贸区官宣这个时点来看，方能明白施政者的良苦用心。为何5月份苏州限售落在园区新区只是打打掩护？为何园区学区房学位拉长到史无前例的9年？为何要对园区进行5年限售？为何自贸区在全国房贷利率新政之后才进行官宣？为何前段时间已经几乎没有希望的苏州机场如今又甚嚣尘上？当你想明白这一切，就明白了未来房地产市场的注定结局。
什么是自贸区？相信昨天大家已经被各种信息弄得头也晕掉了。关于自贸区和保税区的区别，所有的公众号都漏了最关键的一点变化：监管由白名单制变成了负面清单制。
什么是负面清单制？简单的来说，就是法不禁止则自由。根据商务部历年来颁布的外商投资准入管理措施负面清单数目，已经由2013年的190项，下降到了今年的37项！
负面清单的意义，比你我想象的还要大得多，它给中国带来的行政管理理念将是深远的，是将政府权力进一步关进规则笼子里的先试先行。这种思想如果在自贸区实践总得以贯彻，最终影响的，是我国的法制改革！
自贸区，园区的哪些企业首当其冲最受益？从上海自贸区的经验来看，一是在自贸区或周边（此处划重点）拥有大量土地的公司；二是参与自贸区建设开发的公司；三是物流仓储和运输公司；四是金融物贸类公司。苏州自贸区内的这些企业，将迎来未来最好的一段发展机会。
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城市规划自贸区的意义远不止房价这么简单，更多是提高地方经济，最终目标是吸引具有技术含量的企业入驻，以带动地方整体技术的提升。如果非要说带动房价，可能是在自贸区吸引人才前往以后，无形拉动周边的房子价格，毕竟越是人才汇集的地方，对于房产的需求就越会提升，但是这也要看自贸区的发展时间，以及产业布局。
苏州申请自贸区的时间已经很长了，并且也提交过很多次方案，但前几次都没有通过，而本次在江苏省内设立的自贸区总面积在将近120平方公里，包含有南京、连云港、苏州三个城市，其中苏州的自贸区范围独自占了一半，有60多平方公里，这足以看出苏州的发展特色，以及自贸区对苏州赋予的期望，只不过不管自贸区面积多大，皆不会包含区域内的住宅用地。苏州自贸区包含的范围大致包含环独墅湖和环金鸡湖周边区域，以及两个湖向东至昆山界，这一区域集中有商务区、国际贸易区、科教创新区、、旅游度假区、工业园区，可以说基本包含有未来发展的全方位产业。这些产业基本组成了生活当中所涉及的全部小类目，所以区域人口还是会明显增长，无形当中拉动房价是必然的。当然，苏州是一座充满灵性的城市，更是一座以婉约著称的城市，传统的城市中心在环古城区域，双湖区域作为现代化城区本山开发就已经很完善，主要是胜浦、尖蒲、青秋浦。欢迎关注“地理有意思”留言一起探讨。
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