疫情后，大马各经济领域深受打击，产业市场也遭遇重创，仅工业土地却“一枝独秀”，需求有增无减，甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。
近年在中国大陆和美国贸易摩擦悬而未决下，国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长态势。再加上新冠疫情肆虐全球，造成全球供应链遭打断或受阻，于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商，这为本地企业带来更多商机，进而带动本地工业土地的需求。
此外，疫情也加速本地电子商务活动，并带动工业土地，包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。
迈入2022年后，国内工业土地需求是否仍处于有增无减的状况？产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势？本文特别探讨大马工业与电子业重镇槟城的工业土地市场概况。
新冠疫情造成全球供应链及工业运作受阻，马国本地企业纷纷进行扩建厂房，因此，预料槟州工业土地未来仍有持续增长趋势。
在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产仲介联合会会长陈剑豪预测，槟州工业土地在进入2022年之际，其势头仍强劲且不会停滞，并在未来拥有更高需求量。
事实上，槟州各类工业土地在疫情期间不仅不受影响，反而更强劲发展，在产业领域排行第一。
货仓出租率非常高
在疫情之前，工业土地不容易售卖或出租，甚至停滞半年也无法租出去。惟如今工业土地却发展红火，尤其是货仓类型的工业土地，其需求量非常大，出租率也非常高。
“在中美爆发贸易摩擦后，许多投资者转移阵地来大马投资设厂，让槟州工业土地出现很高需求量，甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房，结果让州内工业土地租金水涨船高，近年租金调高约10%。”
槟州工业土地供不应求，主要是私人发展供应不多，其中多数是由槟城发展机构（PDC）管理。
峇都加湾拟开发第二及三工业园
自从槟岛工业土地已达到饱和后，许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园（BKIP）设厂。不过，峇都加湾工业园工业地段已所剩无几，州政府也準备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。
“此外，新冠疫情引领电子商务盛行，并带动仓库、物流中心、配送中心等工业土地的需求量，许多旧工业土地在这段时间顺利出租。”
PA国际物业顾问（槟城）有限公司执行董事吕子铭说，许多外国企业在疫情期间，面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，譬如本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主机板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主机板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主机板科技股）纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线，以扩展业务。
“这场疫情不仅製造机会给本地大型企业，也製造机会给马国本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时，带动建筑相关经济领域，中期是製造更多工作机会，让槟州多个经济领域受益。”
带旺附近地区
华都工业园地皮升15%
峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园，甚至带旺附近原有工业区，尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园，其工业土地价格已提升10%至15%。
马来西亚亨利行（威省）有限公司副总监傅顿发说，槟州工业土地在疫情期间不受影响，且许多工业土地价格不降反涨。
他说，由于跨国及本地企业，尤其是高科技企业入驻槟州设厂，造成州内工业土地有很大需求。随着槟岛工业土地已达到饱和情况，再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%，如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。
华都属永久地契
峇都加湾工业园如今所剩的工业土地并不多，预料不足700英亩地段，于是槟州政府计画将工业园扩展至附近地区，开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。
“此外，峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区，包括槟城科学园、区武吉敏惹工业区、华都工业园，尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后，华都工业园的土地价格调涨10%至15%，主要该工业园是属于永久地契土地。因此，业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”
峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选，主要是当地交通方便并成为交通枢纽，靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。
10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热
峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂，在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园！
在峇都加湾综合发展蓝图的7,000亩地段中，占地1151亩的峇都加湾工业园，从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐，选择在这个新兴工业园投资设厂。
现有厂商包括阁代科技、伟特机构（VITROX，0097，主机板科技股）、和泰电子（Hotayi Electronic）、美光科技（Micron Technology Inc）、泛林集团（Lam Research Corp）、德康医疗（DexCom Inc）等，以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。
峇都加湾工业园开发至今，其工业土地已所剩无几，只剩少于80公顷工业土地，且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计画收购附近地段，槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业南部及东部，物色更多土地发展为工业，开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。
峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部，即靠近威南高渊楣南，预计占地2,000至3,000亩，首阶段已开放300亩，至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面，出入口位于武吉淡汶，预计占地600亩地段。
另外，槟州至今已拥有10个工业园，除了峇都加湾工业园外，还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部，以及即将开发的峇都加湾第二工业园。
槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点：
● 韩国半导体印刷电路板（PCB）和封装基板的企业信泰电子（Simmtech），将建设一座占地18亩的工厂，首阶段投资额达1亿2000万美元（约马币5亿800万元），也是槟州首个来自韩国的大型投资，预料2022年第1季竣工。
● 中国台湾厂商和泰电子投资马币3亿元兴建第二厂房，新厂房预计2022年4月竣工。
● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务，在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施，投资总额超过马币5亿2000万元。
● 捷铵科技（JHM，0127，主机板科技股）与QES集团（QES，0196，创业板）联合投资马币1亿9000万元建新厂房，即建立一座两层楼高，面积35万平方尺的建筑和设施，预计将在2023年完工。
● 英特尔集团（Intel Corp）宣布在槟城及居林厂房增加投资马币300亿元，2024年初投入生产，将在未来10年提升先进半导体封装技术製造能力。
峇六拜MS City销售亮眼
在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业土地，由高峰建筑集团（M Summit Group）发展的MS City，在不到1年时间售剩2个单位。
高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说，2020年4月推出的MS City发展计画，是该集团推出的首项工业土地，并提供一站式商业解决方案，以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。
该集团推出这项发展计画至今，在全部11个单位中，已售出9个单位。
“由于这项发展计画在推出后深受欢迎，有感槟州工业土地需求增长，因此，本集团目前正在购置适合地段，预料今年底开发第二阶段的发展计画。”
MS City位于峇六拜策略性地点，非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。
“此外，这项发展计画是为厂家量身定製，譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”
去年上半年马币7.7亿元交易额
槟州产业市场于2021年上半年走势下跌，惟工业土地一枝独秀，其247项成交量和马币7亿7561万元交易额，分别按年扬升62.5%及89.8%。
根据国家产业资讯中心（NAPIC）资料，槟州产业市场2021年上半年成交量达到7,960项，总成交额马币43亿7683万元，其中工业土地成交量和总额各占3.1%（247项）及17.7%（马币7亿7561万元）。
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