拜托,房地产是市场经济也,它有自身规律,你货币兑换影响不了,就是你强压也不行,如果不从规律出发去疏导,最后必然强烈反弹。
我可以很明确地答复你不会,理由如下:
年初人民币兑美元的汇率为1:7左右,现在为1:6.7左右,人民币升值了4%,虽然不多,但物价和年初比反而上升了,因为每个月的cpi都在上升。同时,部分地区,如深圳、杭州、南京、东莞、徐州、惠州等地房价同比上涨了不少。这是最好的例子。
当然1:6.7和1:1有很大的差距,有些人可能不认可。那我再举另外一个例子。上个世纪的日本,经济高速发展,后来签订了广场协议,日元汇率从1:250逐步升值成1:80,结果是日本的物价并没有下降,房产价格也并没有下降,反而由于国际热钱的疯狂涌入大幅提升了各类日元资产的价格,房价更加高了。后来,由于日本政府的错误政策使得泡沫破裂,最终价格暴跌,但日元汇率上涨不是主要原因。
同样的,即使人民币兑美元变成1:1也不会让物价,尤其是房价下跌。汇率说白了,是人民币在国际上的价格,而我们的消费都在国内,国内m2的多少才是影响物价的主要因素。就算你的人民币更加值钱了,可是你都不可能把大量人民币转到国外或者兑换外汇(资本管制),因此,国内物价的变化不会受汇率变化很大的影响。
唯一可能的是,一些进口商品价格会下降一些,但不会降低很多,因为进口商要赚钱,大部分利润归入了他们那。而他们赚的多了,反而会在国内买更多的东西,使得其他商品价格上升,房子的价格更加容易上涨。
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人民币兑换美元1:1之后会如何?这不是一个确定的答案,关键看这个结果是如何来的,因为实现这外结果的途径有很多,可以通过我国经济发展,人民币升值来实现;可以通过紧缩货币,人为制造人民币升值;也可以通过美元放水,信用流失来实现。不同途径下获得的汇率1比1,其最后的结果是不同的 ,我们来分析下以上三种情况。
经济发展,人民币升值
这是最正常的途径,正常情况下,汇率反应的是货币价值,为什么美元可以在世界货币的地位上半个世纪,主要是因为美元的价值相对其它货币更加稳定,世界各国相信美元,所以,美元才能在世界货币位置上。
问题来了,为什么美元的价值稳定?关键是美元背后有强大的经济做支撑,世界上有200多个国家,夸张的时候,美国一个国家的经济总量能占到世界经济总量的一半,就是现在也有四分之一的水平,再加上美元的石油挂钩,也就是说,美元背后有庞大的经济体量,有石油做背书,所以,美元价值才稳定。我国经济体量如果能达到或超过美国的时候,人民币背后也有了庞大的经济体量做背书,当时人民币升值就是很正常的事。
小结,正常情况下,我们看到的汇率其实反应的货币价值,或者也可以认为是经济发展状况,当经济发展到一定的程度后,人民币自然会升值。
紧缩货币,实现人民币升值
汇率反应的是货币的价值,或者说是货币与商品的比值关系,这种关系可以通过增加商品或减少货币供应来实现,正常情况下,货币升值都是通过经济发展,也就是增加商品来实现,因为人为减少货币供应会对经济形成打击,但是,有时不得不这样做。
比如说,美元进入升值通道时,美元升值,非美货币被动贬值,就会导致世界资本从非美资产流入美元资产,获得汇率差,而资本大量流出,会对本国经济形成重大的打击。为了防止资本外流,就会被动的紧缩货币政策,让货币升值,比如去年的阿根廷提高存款利率就是这个道理。
问题很明显,这种做法是不可取的,如果没有经济做后盾,贸然紧缩货币政策,让汇率升值,会对本国企业的资金链形成沉重的打击,甚至拖垮本国经济,所以,这种升值的方法只是一时的权宜之计,属于饮鸩止渴的做法。
美元放水,信用流失
这种情况下是人民币被动升值,这不是我们的问题,但会对我们的进出口产生影响,影响的大小关键看是美元自己在贬值,还是大家都在贬值,如果只有美元自己在贬值的话,对我们不会有多大的影响,如果是大家都在贬值,我们也要跟随贬值才不会对本国经济形成过大的影响。好比现在的情况,因为疫情冲击下,只要我国把疫情控制住了,全世界都在放水,如果我们不放水的话,就会形成人民币过快升值,这会对我国出口贸易形成沉重的打击。如果只是美元在贬值的话,那问题就不大了,因为对外贸易中,我们可以从其它国家找到替代。
三种情况下,美元汇率达到1:1后,对物价和地产的影响?
第一种情况,经济发展的途径达到人民币升值,这种情况下,因为经济大幅提高,人民收入也跟随提高,物价的绝对价格高了,但相对价格低了。可以这样理解,40年前,猪肉几毛钱一斤,没多少人吃的起,现在二三十元一斤,一样天天吃,就是因为人们的收入提高了,价格上涨了,但收入也提高了,关键看价格上涨和收入上涨的比例。所以,这种情况下,物价会上涨,但人们因为收入的提高,反而感觉更便宜。
对地产来说,因为人们收提高,自然化解了地产的泡沫,现在我们就是采用这种方式就化解地产的泡沫,稳房价,发展经济,用经济发展化解房价过高的问题。
第二种情况,货币紧缩下,市场上流动的货币减少,俗称钱荒,这会对企业的资金链形成打击,企业不好过,职工自然更不好过,收入随之减少,这种情况下,物价会下降,但因为市场上货币减少,人们收降低,反而感觉物价升高,俗话说,钱更值钱了。
对房地产来说,这种情况可能会直接击破这个泡沫,因为人们收入的减少,刚性需求更少,地产行业大幅流失买家,地产企业融不到资,又卖出不房,又有大量的贷款,时间久了,只能破产。
第三种情况,美元自身出现问题,对我们来说影响不大,注意影响的是进出口这块,因为人民币升值,有利于进口,所以,会对物价形成打压,物价会下降;对房地产来说,因为人民币升值,外资流入,可能会有抬头的势头,但在大政策的制约下,房价大幅增长的可能不大。
总结:人民币兑换美元1:1实现的路径不同,对物价和地产泡沫的影响也不同,这个问题没有确定的答案,要根据实际情况来分析。
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